20城土地出让恢复“价高者得” 土拍热度升温？

11月13日，二线热点城市东莞挂出了一宗核心区位地块，起始价为13.9亿元，该地块将按照“价高者得”原则确定竞得入选人，这也是东莞首宗取消限价的地块。同一天，浙江省衢州市发布《关于优化政策举措促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出商品住宅地块不限价出让。

中指研究院监测数据显示，22个采取“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动）土地出让方式的城市中，有19个城市已相继发布新挂牌宅地公告，目前已经取消土地限价的有17个城市。

加上东莞、衢州、南通等城市也陆续加入土拍取消限价的行列，已有20城土地出让恢复“价高者得”。

多城取消土地最高限价后，土拍市场反响如何？热度是否有所回升？对此，中指研究院分析师孟新增表示：“核心城市的优质地块土拍热度升温明显，但整体来看，分化仍在，非核心地块多底价成交。”

据机构统计，22个采取“两集中”出让方式的城市中，已有17城取消了土地限价。

东莞取消限价地块或刷新当地楼面价新高

11月13日，据东莞市公共资源交易平台消息 ，位于东莞南城CBD的2023WR010地块正式挂牌，起始价为13.9亿元，限高150米，折合可售楼面价约为2.25万元/平方米，将于12月14日开拍。

根据出让公告，该地块的用地性质为城镇住宅用地和商服用地，住宅用地出让年限为70年，商服用地出让年限为40年，总用地面积为1.7万平方米。值得一提的是，该地块由原来的2宗地合并为1宗，地块容积率由5.0降至3.6，建筑限高从100米提升至150米；开发建设期为3年，将在2025年1月13日前开工，于2028年1月13日前竣工。

从区位来看，该地块位于东莞南城CBD核心区域，周边在售或已建成楼盘包括华润悦府、华润润府、万象府等，以及东莞香港中心、招商湾熙中心、盛和湾区大厦等项目。

近年来，东莞南城CBD核心区域的新房供应一直较为稀缺，且价格居高不下，代表着东莞新房价格的“天花板”水平。片区内目前唯一在售的住宅项目是华润悦府，于今年初入市，整体备案价突破6万元/平方米，最新一栋楼栋的整体备案价约为6.7万元/平方米，创下东莞新房价格新高。

记者注意到，此前东莞土拍楼面价最高的是2017年1月出让的东莞凤岗2017WG001地块，当时在经过150轮报价后被中海以总价29.23亿元，楼面价26646元/平方米竞得，而后，该地块项目名为中海云麓公馆，于2018年6月24日开盘，均价约3.5万元/平方米，目前已售罄。

而此次挂牌的2023WR010地块，挂牌单价约为2.25万元/平方米，由于取消了最高限价，存在刷新东莞楼面价新高的预期。

多个二线城市恢复土拍“价高者得”

据媒体报道，今年9月底，自然资源部已向各省份自然资源主管部门下发文件，内容包含“建议取消土地拍卖中的地价限制”“建议取消远郊区容积率1.0限制”等。随后，成都、济南、厦门、青岛、南京、苏州等纷纷发布公告，对此前的土拍规则进行调整，均提出部分地块将不再限制土地出让上限价格。进入11月以来，更有杭州、郑州等热点城市加入这一行列。

中指研究院监测数据显示，在22个采取“两集中”土地出让方式的城市中，有19个城市已相继发布新挂牌宅地公告，目前已经取消土地限价的有17个城市，分别是成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州。

目前，22个“两集中”城市中，仅剩下4个一线城市及二线城市宁波保持土地限价。此前，北京曾公开表态，“取消地价上限”为不实消息，这也是首个一线城市明确表态，也传递了一线城市在土拍方面仍然坚持最高限价的政策信号。

此外，近日又有南通、东莞、衢州取消单宗商品住宅用地限价要求，不限价出让。

部分热门地块取消限价后“立竿见影”

从部分较早取消限价的城市来看，其后续的土拍升温明显。例如，10月30日，济南迎来取消土地最高限价后的首次土拍，多宗土地竞价激烈。其中，有两宗地块竞价轮次均超过230轮，溢价率均超过50%。

对比明显的是，济南凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块吸引了8家企业报名，最终经过241轮竞拍，被电建以总价6.95亿元收入囊中，溢价率达53.1%，成交楼面价9296元/平方米。相比之下，10月9日，同属该区域的一宗地块则是以底价成交，成交楼面价5592元/平方米。两宗地块的出让时间相差21天，成交楼面价上浮66%。

同时，合肥调整土拍规则后首次挂牌出让5宗地块，吸金约77亿元，有两宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%。其中，合肥滨湖金融板块05号地块引来了多家房企激烈争抢，最终被安徽高速以2876万元/亩、溢价率44.89%、总价33.88亿元收入囊中，该宗土地也打破了合肥土拍地块单价、楼面价最高纪录。

11月7日，厦门出让位于五缘湾钟宅的1宗宅地，这也是厦门取消限价后的第一拍，按照“价高者得”原则确定受让人。该地块起始价47.4亿元，吸引了保利发展、华润置地、中海地产、金茂+中旅、建发等7家房企报名参拍。最终，建发首次加价金额直达1亿元，以48.4亿元竞得该地块，溢价率2.11%。

虽然取消限价确实起到了立竿见影的效果，但是这样的效果仅仅局限于热门地块，与地块自身优劣条件息息相关，一些郊区地块仍然爆冷。一方面，济南、合肥的参拍房企仍然以央企国企为主，另一方面，远郊区地块仍然是以底价成交。

土地冷热分化或将加剧

虽然取消限价后部分城市的热门地块竞争激烈，但是，从整体来看，目前全国土地市场仍然处于趋冷态势。

中指研究院数据显示，今年前10个月，全国土地市场推出规划建面同比降31%，推出楼面均价同比涨4.4%，成交楼面均价同比涨14.4%，土地出让金同比降25%。今年前10月，全国土地市场呈现供应面积持续走低，成交面积降幅缩小，因优质地块占比较高，成交楼面均价上升，土地出让金收入仍在下滑的特征。

克而瑞数据显示，截至10月25日，全国300城经营性土地成交7423万平方米，环比略有上升，同比下降24%，同比降幅与上月基本持平。热度方面，由于优质地块占比略有减少，10月份平均溢价率3.4%，较上月下滑1.2个百分点，为2023年以来新低。

截至10月末，有近五成百强房企今年投资几乎暂停，从单月来看，近七成企业10月份未有新增土储入账，整体延续了投资愈发趋紧的走势。拿地金额TOP100中，央企国企拿地金额占比达到66%，民企仅有22%。数量上，城投上榜数量最多，占比达到四成，全年来看，“国央企积极、城投托底、民企隐身”局面仍未转变。

“从取消地价上限政策本身来看，我们预计不会大幅刺激市场热度提升，毕竟投资回暖更多需要视市场表现和企业的销售、回款情况而定，因此预计接下来土地市场还会维持三季度的整体水平和热度。”克而瑞在研究报告中如此表示。

值得注意的是，土地限价的放开，或将进一步加剧土地市场冷热分化的局面。

“对于核心城市远郊地块来说，政策效果几乎没有，短期谨慎氛围下还将维持底价成交的态势。三四线城市本身并没有限价，从过去溢价成交地块来看，仅有核心三四线城市位于核心区域且楼面价较低的地块能吸引部分企业，所以绝大多数三四线城市土地仍将长期处于低谷。”克而瑞研究中心认为。

新京报记者 徐倩