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上海新房市场降温:有楼盘允许首付延期一年,帮忙卖旧房

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似乎是一夜之间,开发商在上海卖房也“卷起来了”。

近日有购房者对第一财经记者反映,过去很多楼盘要求三天内付清首付,现在部分楼盘竟然能谈首付分期,最久可以延长一年付清首付,而看中的房源可以一直保留。如果购房者手中有老房子未能卖出导致凑不齐首付款,一家央企开发商还与中介合作,由中介负责把老房子尽快卖掉,让业主实现置换无忧。

这意味着在最具楼市韧性的上海,新房也没有过去那么好卖了。受今年9月出台的“认房不认贷”政策利好影响,上海的二手房成交量一度冲高,但10月份成交便有所回落,二手房交易量的走低,拖延了置换客户入市买房的节奏,为了解决这一问题,新房开发商不得不舍弃销售回款率,给予客户更多宽限期。

图片摄影:任玉明

首付款可延期一年付清

“开盘前就要交60万认筹金,开盘后如果选到房,三天内就要交齐全部首付。”今年4月,上海购房者杨洋(化名)在咨询一个地铁红盘时,该项目销售这样说道。

当时,杨洋手头还有一套“老破小”在挂牌出售,迟迟没有寻觅到合适的买家,而大部分上海的楼盘对首付要求都很高,即便是去化比较差的楼盘,一般也要求认购后半个月左右交齐首付。

因为“老破小”一直没出手,杨洋不得不推迟他的换房计划。

近日,杨洋看了宝山区一个盘,该盘为央企保利的“海上臻悦”项目,距离15号线丰翔路地铁站直线距离不到一公里,项目销售得知杨洋还有“老破小”没卖掉,竟表示不打紧,保利楼盘的首付周期最长可以延期一年,如果杨洋看中某套房,可以在今年年底前以10%的首付预定下来,一年后卖掉房子、凑齐首付再办理接下来的手续。

如果杨洋一年都没能将老房子卖掉怎么办?保利在上海还与中介链家合作,凡是置换房屋的客户,可以先交一笔定金,再由链家承诺帮忙卖掉老房子,链家会大力推广这类业主的房子,比如在首页给予高流量、打上“好赞”标签推荐等。

“现在上海卖房竟然这么卷了!”杨洋感叹道。

一名从事“海上臻悦”分销业务的链家客户经理对记者表示:“确实是这样,我最近刚签了一单。”他说,无论是否走链家的分销渠道,购房者都能与保利谈首付周期,“自己与开发商谈,首付周期可以达到6-9个月,如果与链家合作,首付可以等到老房子售出再补齐,最晚到明年的10月份,这个周期里链家负责把老房子成交掉”。

该链家客户经理称,保利在上海有4个楼盘都与链家达成了这种合作协议。

另有一位住在上海闵行的购房者也向记者反映:“闵行梅陇的万科中铁建合作项目‘朗拾花语’项目也能谈首付周期,销售跟我说今年12月可以先付10%首付,剩余25%能延长到明年3月。”

该楼盘虽然环境上有些不利因素,但交通十分便利,一路之隔就是虹梅南路地铁站。

记者从一名代理该楼盘的中介分销人士处了解到,这个项目确实也能接受首付分期,具体能延期多久,就看客户与开发商谈得如何了。

楼盘开启中介分销

“现有行情之下,这都是无奈之举。”一家前十房企华东区域公司从事营销与品牌工作的人士说道。

在今年9月1日上海官宣“认房不认贷”新政之后,许多售楼处都曾迎来火爆场面。

9月2日,前文提到的保利海上臻悦楼盘也曾打出广告称,新政后首日有600多组客户到访。目前同样在与链家合作的“保利光合上城”,9月2日曾打出海报称单日成交额突破1.6亿元。

不过第三季度后,新房的行情也进入下行周期了。

上海中原地产最新数据显示,11月6日至12日这一周内,上海新建商品住宅成交面积8.04万平方米,环比减少7.53%,延续疲软格局。这周虽有5个新项目入市,但在“上海商品住宅成交前十榜单”中,排在第9和第10位的两个项目成交套数仅有个位数,竟然能上榜,可见市场交易活力非常弱。

一名链家经纪人对第一财经记者表示:“之前上海新房好卖的时候,开发商都用自己的渠道卖房,而现在找链家代理的楼盘越来越多,以我自己的工作来说,现在新房带看的业务占比达到了20%-30%,新房成交占比在我这超过了50%。”

“找中介代理是不得已而为之。”上述某房企华东公司营销与品牌人士表示,他所在公司的项目,以前几乎从不找中介代理,直到今年上半年都基本坚持自己团队销售。“因为在我们的考核中,一旦动用外部渠道,那就算项目卖得好,营销能拿到的奖金也很少了。”

不过到了今年下半年,该公司一个加推盘也用了链家分销才彻底清盘。

该人士还表示,之前公司对上海新项目的销售回款要求也非常高,因为此前上海的项目流速快、客户资质好,现在对这些要求都在放低。

买低价房的刚需客正在流失

究其原因,二手房市场的冷却对新房市场的销售流速带来了负面影响。

上海链家研究院数据显示,在今年9月受“认房不认贷”政策利好影响、二手房短期成交量冲高至1.53万套之后,10月份成交明显回落,再度回到1.3万套附近。

上海中原地产数据显示,2023年10月,上海二手住宅成交1.33万套,环比减少13%,同比减少19%,二手房价格尚未有明确止跌信号,市场预期不强,不少房东也急于出售,既有减少损失的想法,也有“卖旧打新”意图。

“从我一线工作的情况来看,现在楼市中的首套刚需客很少,置换客户非常多,他们大部分人都想出售手中环境较差的老房,转而购买高质量的新房,造成老房子的挂牌量升高,我工作范围内几个老小区的出售周期都增加了两个月左右。”一位链家经纪人对记者说道。

另一名资深销售人士对记者表示:“一般上海购入新房的门槛是450万房价,首付160万;购入一套老破小的门槛是200万,首付是70万。楼市中愿意买两三百万元老破小的客户越来越少,多数人都想撬动一下杠杆买四五百万的房子,加上认房不认贷后,首付门槛确实降低了,更多人想置换,但整个楼市的流通,卡在了最低端的房子缺少客户这一环上,影响了整个节奏。”

他表示,目前愿意上车两三百万元二手房的客户,多为刚到上海的年轻沪漂,或者是要为家中老人购置养老房的中年人。

而“老破小”想要尽快出手,就得降价。“相比今年年初,一个老小区内同户型的房子跌了好几十万,我们会主推一个小区里挂牌最便宜、性价比排在前三名的房子,如果业主不愿意降价,那出售周期就很长了。”该销售人士称。

对于目前的楼市行情,中原地产市场分析师卢文曦表示:“虽说上海楼市要比其他城市韧性大些,但近期市场也走出低迷行情,气温进入冬季,行业也确实感受到了凉意。”

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