山东省高院：优先保护居住权，依法保障商品房消费者合法权益

据山东省济宁市任城区人民政府网站消息，11月20日，山东省高级人民法院发布《山东省高级人民法院关于服务和保障房地产市场平稳健康发展的若干意见》。

意见要求，坚持优先保护居住权，依法保障商品房消费者合法权益。坚决贯彻《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》精神，支持和保护商品房消费者的超级优先权。商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，应予支持。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，应予支持。

文件提出，采取相对灵活的司法保全措施，配合做好大型房企风险化解工作。对暂时遇到生存困难但有发展前景的企业,本着“扶持、引导、帮助”的原则，用好财产保全手段。一方面要坚决有力,为债权企业挽回经济损失、追回“救命钱”；另一方面要稳妥慎重，严禁超标的保全，对企业的财务账户尽量不查封冻结，保证房企的资金流和市场活跃度，维持“造血”功能。对涉案在售房屋，采取变通形式查封，以免影响正常销售。积极创新,灵活采取限制交易、设立担保等保全手段以及使用权、经营权抵债、债转股等执行方法,激发有限经济要素的最大效益。

山东省高院还提出，主动行使释明权，一体处理解除商品房买卖合同与商品房担保贷款合同关联案件。在出卖人不能交房构成根本违约、购房人享有法定或约定解除权的情况下，购房人主张解除商品房买卖合同的，人民法院可向购房人释明其可以一并提出要求出卖人将收受的购房款的本金、利息以及已支付的贷款本息返还买受人的诉讼请求。购房人请求解除商品房担保贷款合同的，人民法院可以释明担保权人（金融机构）一并提出要求出卖人返还剩余购房贷款本息的诉讼请求，避免当事人诉累。

此外，依法审慎对保交楼资金采取保全执行措施，健全沟通协调机制。严格贯彻《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》的精神，在审理房地产案件中需冻结商品房预售资金监管账户资金的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门，加强协调配合，建立信息资源共享和协同会商机制。除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用，确保监管资金不被挪作他用，只用于该项目的建设。

文件还要求，协同处置开发商逾期交房、逾期办证等群体性纠纷，切实发挥典型个案示范效应。建立涉诉小区案情调查加对下指导制度，对涉同一小区的群体性案件或潜在群体性案件，受案法院应第一时间深入小区进行案情调查，摸清纠纷成因。因违约金过高开发商不能承受或不能一次性支付的，可以在诉前调阶段采用以物业费、车位费抵顶等灵活方式予以处理。上级法院应加强对下级法院指导，受案法院应综合考量违约原因、开发商过错程度、逾期时长等因素，依照合同约定和法律规定作出判决。当事人提供证据证明其关于调整违约金的主张具有事实和法律依据的，受案法院可以结合案情适当对违约金作出调整。受案法院可先就一案作出示范裁决，并以此促成其余案件调解或撤诉，实现“办理一案、治理一片”的效果。

注重运用破产重整、破产和解等制度工具，平衡保护购房人和其他债权人、债务人利益。强化府院联动，以双赢多赢共赢的理念为引领,发挥破产审判在完善市场主体救治的重要作用,对有价值企业进行挽救。引导房地产破产企业的投资人和债权人等各方主体利用破产重整、破产和解制度消解企业债务负担，化解重大风险。

推进行政处罚与承担“民事责任+刑事责任”相衔接机制，加大对违规房地产企业的责任追究力度。发现问题楼盘项目开发过程中存在挪用资金、企业侵占、恶意抽逃资金等违法犯罪行为时，除及时向公安机关移送犯罪线索外，还要善于运用公司法人人格否认的规定以及实质合并破产制度，依法对房地产企业进行财务审计，查清资金流向，促使房地产企业主动把挪用的资金回归项目，或依法追究房地产企业股东或实际控制人的法律责任。