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“拿地大户”城投正深度介入房地产,债务与开发压力巨大

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近两年来,土地市场一个巨大改变是民企几乎销声匿迹、城投企业逆势崛起为“拿地大户”。

“城投企业,特别是经济发达地区的城投企业,正在由公共基础设施建设融资平台,逐步转变为城市综合开发商,未来城投将更加深度介入广义房地产。现在的拿地榜单上,有很多城投企业排名靠前,这当然也会改变未来的开发商榜单格局。”近日,惠誉评级亚太区国际公共融资评级高级董事孙浩接受第一财经采访时表示。

2021年下半年起,房地产市场持续低迷,企业资金承压下,城投作为一股新势力,成为近两年维持土地市场稳定的主力军。

从2021年到2022年,集中供地中有近半数地块被城投所得,其中90%的地块都是以底价成交,轨交类、传统城投、保障性住房城投是拿地的主力,占到五成以上。

2023年以来,受城投托底拿地监管及城投本身资金乏力等因素影响,城投拿地成交金额有所下滑。据安信证券首席房地产和固收分析师池光胜团队统计,2023年前三季度,城投企业拿地的成交金额达到18658.3亿,占总拿地金额比例为25.5%,虽然较2022年同期大幅下降,但城投企业仍然是拿地主力军。

据观点指数研究院统计,2023年前三季度,城投企业、国企、民企和混改房企的拿地规模占比分别为29.2%、25.9%、19.9%和25%,可见城投企业是拿地第一大户。

不过,有业内人士认为,城投拿地行为不是完全市场化的,其中有非常多的现实因素考量,所以多数城投只拿地、不开发,资金与土地都没有真正运转起来,反倒助推了城投自身的债务风险。

据克而瑞统计,城投拿地开工率显著低于平均水平,2021年城投开工率仅有38%,是各类型企业中最低;2022年城投拿地开工率仅为8%。

孙浩认为,“兜底拿地”的确助推了城投债务风险,而城投开发能力不足的情况也确实存在。“根据我们的调研情况,(因为受现在市场环境影响)很多地方城投都是比较难的,从财务角度来说,项目的回款周期会很长,可能要持有很长时间,开发上的不确定性也会更高,特别是在中低线城市。”

他表示,目前多地省级政府越来越多地参与化解城投债务风险,通过对城投企业的债务增速和融资成本设定上限,以确保地方政府审慎管理债务及作出更谨慎的投资决策。对城投企业来说,化债首先是“优化债务结构”,特殊再融资债券可以优先偿还高成本、短久期的城投债务,降低经济较弱地区的短期再融资风险及偿债压力。目前,已有27个省份发行或宣布了主要用于偿付隐性债务的再融资债券,总额已逾1.2万亿元人民币,约等于未来12个月内到期城投债规模的30%。

此外,孙浩观察到一个明显的分化现象:西部省份城投正在压降杠杆,但东部经济发达省份依然在加杠杆,这意味着未来核心都会圈将聚集式发展,经济发达地区的城投企业在促进地方经济发展方面将发挥更大作用。

池光胜团队也监测到,2023年1-9月,各省份城投拿地规模分化更为明显,以城投土地成交金额为划分依据,苏浙城投成交金额较高,为第一梯队;鲁川粤京湘皖鄂豫沪城投成交金额在100-350亿之间,处第二梯队;冀赣陕闽津桂城投成交金额在50-100亿之间,处第三梯队;渝晋琼辽滇吉宁黔新城投成交金额不足50亿,蒙甘青未见城投拿地。

克而瑞研究中心则认为,对于地方政府而言,未来需要回到化债的治本之策,必须盘活旗下项目资产,不断改善经营状况,提高盈利水平,无品牌背书的涉房城投企业,可以积极寻找合作方进行联合开发,或寻找品牌代建商代建,加快旗下项目的结转速度和现金回流。

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