3只消费基础设施REITs获批 商业地产实现“募投管退”闭环

公募REITs（不动产投资信托基金）发展迎来新突破。

11月26日，证监会官网信息显示，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（简称“华润商业REIT”）、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金印力消费REIT”）、华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏金茂购物中心REIT”）已正式获得证监会准予注册的批复，并在深交所注册生效。这是商业地产被纳入公募REITs以来，第一批正式获批的3只消费类基础设施公募REITs。

业内人士指出，消费基础设施REITs的推出，对行业而言是重大利好。粗略估计，消费基础设施REITs的规模有望达到万亿级别以上，无论是对于REITs市场还是消费基础设施行业，都会产生实质性的推动作用。此外，对企业来说，也是促进其高质量发展的重要工具。

3只获批基金底层资产出租率均超90%

证监会官网信息显示，华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂购物中心REIT已正式获得证监会准予注册的批复，并在深交所注册生效。其中，华润商业REIT基金合同期限为28年，准予基金的募集份额总额为10亿份；中金印力消费REIT基金合同期限为25年，准予基金的募集份额总额为10亿份；华夏金茂购物中心REIT基金合同期限为30年，准予基金的募集份额总额为4亿份。

一个月前的10月26日，证监会公开信息显示，华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金（简称“嘉实物美消费REIT”）、华润商业REIT、中金印力消费REIT4只产品申报。这意味着，从目前情况来看，仅有嘉实物美消费REIT尚在审批过程中。

值得一提的是，为了获得资本市场的青睐，三家企业均拿出了优质的底层资产组合。易居企业集团CEO丁祖昱分析称，这3只基金的底层资产有三个方面特征：一是核心城市的优质地段；二是运营效率高、出租率在90%以上；三是盈利状况良好。

在接受新京报记者采访时，瑞思不动产金融研究院院长朱元伟分析指出，首批3单消费基础设施REITs底层资产评估规模共计约130亿元。从区域分布来看，3单项目分别位于青岛、杭州、长沙三个商业资源聚集度较高、城市人口活跃的新一线城市，区位优势和增长潜力明显。从底层资产情况来看，3单项目底层资产均已投入运营多年，业绩表现较为稳健。

具体来看，华润相关资产项目为青岛华润万象城，该项目位于青岛市核心商圈之一的香港中路商圈，地理位置较为优越，2023年中期的出租率为98.49%；万科旗下印力的底层资产为杭州西溪印象城，毗邻西溪湿地，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，出租率达到了99.2%；金茂的相关资产为长沙金茂览秀城，毗邻长沙国际文化艺术中心，是金茂商业的第一个览秀城项目，出租率为98.36%。

公募REITs扩容，房企积极申报

回顾近年来的发展不难看出，我国公募REITs发展趋近成熟。2020年4月，我国境内基础设施公募REITs试点正式开启，并经历了三次重大改动。推行之初，其适用范围主要聚焦于各类基础设施以及产业园等项目；2021年6月，保障性租赁住房公募REITs首次纳入试点，并扩容至发电和旅游设施等；2023年3月，公募REITs再次扩容，发改委宣布将优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

据克而瑞统计显示，截至2023年10月底，我国已经上市的公募REITs产品共有29只，首次公开发行规模为954.53亿元。在29只公募REITs中，已经有2只完成了首批扩募，净认购金额为50.64亿元，算上扩募金额后我国公募REITs的总规模就已经突破千亿元。其中，高速公路和产业园发行数量最多，分别为8只和9只，发电和仓储物流发行数量紧随其后。

丁祖昱指出，在消费类公募REITs推出之前，公募REITs的适用范围与大部分房企的业务关联并不大。业务相关度较高的租赁住房领域中也仅有华润发行了1只公募REIT，同时拟上市的几只公募REITs基本是城投公司或金融机构发行。其中，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金于11月24日正式获批。

丁祖昱指出，随着2023年3月发改委宣布商业地产将被纳入公募REITs适用范围，包括万科、合生创展、龙湖等房企对于发行消费类基础设施公募REITs都做出了积极的表态。今年10月20日，证监会正式宣布公募REITs试点拓展至消费基础设施。随后仅过了6天，华润、万科、金茂及物美集团就进行了申报工作。

在此背景下，作为首批消费基础设施公募REITs，这3只产品的成功发行，受到了行业内的广泛关注。“首批3单消费类基础设施REITs项目顺利获批，对于业界来说，既在意料之中，又在意料之外。”中国REITs权威专家王步芳如是说。

王步芳解释道，“意料之中”是指消费类基础设施比交通运输、公用事业类基础设施的市场化程度高，运营更加成熟，与老百姓的生活联系更加紧密，对于我国通过消费来振兴经济意义重大，尤其是在当下投资和出口这“两驾马车”面临困难之时，更是“及时雨”。

“意料之外”是指这三个项目分别位于青岛、杭州、长沙，而不是原来业内预测的北上广深等一线城市。不过，在他看来，仔细分析也符合商业逻辑，“北上广深的商业楼宇的租售比低，REITs上市的性价比也低。而长沙是我国房价控制得较好的省会城市；杭州商业氛围浓厚，现金流回报高；青岛项目则区位优势明显，耀眼的商业业绩有历史沉淀”。

消费基础设施REITs规模或达万亿以上

“消费基础设施REITs的推出，对于行业而言是重大利好。”朱元伟指出，首先，消费作为拉动经济增长的“三驾马车”之一，是促进经济复苏和增长的重要引擎。消费基础设施REITs的推出，不仅是底层资产类型的重大扩容，更体现出公募REITs促消费、保民生、稳增长的重要使命。相关项目上市后，将进一步提升我国基础设施公募REITs的市场规模和市场流动性，标志着我国基础设施公募REITs市场建设又迈出坚实的一步。

其次，消费基础设施未来发展空间巨大，将有力支撑行业发展。目前我国商业地产中，满足监管部门对于合规性与收益水平要求的百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目等基础设施，皆可作为潜在REITs底层资产，粗略估计，消费基础设施REITs的规模有望达到万亿级别以上，无论是对于REITs市场还是消费基础设施行业，都会产生实质性的推动作用。

对企业来说，消费基础设施REITs是促进高质量发展的重要工具。朱元伟指出，消费基础设施REITs为存量资产提供了重要退出渠道，令众多不动产企业长期不懈追求的“募投管退”实现闭环，有助于盘活存量资产，增强企业的投资信心。

此外，尤为关键的是，可以鼓励企业转变业务模式、提升发展质效。“近期有企业表示，在项目可研阶段就将REITs发行纳入考虑范围，这种以终为始、以退定投的方式，有助于提高企业的投资效率，避免盲目投资；同时，很多企业在项目可研和投资初期就对标公募REITs的各项标准，在合规性和收益性上进行充分的前期培育，有利于行业整体水平的提高。”朱元伟称。

“REITs是以金融服务实体经济的有效工具，也可以帮助企业优化资产负债表、明晰资产运作目标、提升资产管理标准，长期来看，有助于促进商业地产行业的高质量发展。”朱元伟如是说。

在亚太商业不动产学院院长朱凌波看来，此前我国购物中心的融资渠道比较单一和匮乏，主要靠一些短贷，这些融资渠道不能解决企业投资与退出的问题。此外，近年来，不少房企相继遇到偿还债务的风险和危机，商业地产作为房地产整个产业链中的组成部分，同样也面临较大的压力和考验，在此背景下，消费基础设施REITs的推出，于行业而言，无疑是“雪中送炭”。

那么，投资者又该如何筛选、投资消费类基础设施REITs产品？对此，王步芳指出，首先，关注性价比，权衡分红率与REITs市场价格两个关键指标，哪个收益高，就选哪个；其次，关注位置，商业物业不动产长期价值最重要的因素是位置，消费类基础设施REITs长期价值关键还是所处地域及其城市位置；再次，关注运营，商业物业REITs的未来增值主要来源于两个方面，一是专业高效的运营，可获得超额收益，二是并购扩募，合并同类项资产将使商业物业REITs价值获得翻倍收益，这两方面都依赖于资产运营方的专业技能和长期经验。

新京报记者 张晓兰