多城取消土地限价后首拍，土拍市场热度不一

取消限价、恢复“价高者得”后，各地的土拍市场热度如何？11月25日，南京取消土地限价后的首场土拍结果显示，9宗地块全部以底价成交。而在此前，成都、南昌、厦门、合肥、济南等城市也都进行了土地规则调整后的首场土拍。

整体来看，热度一般，分化依旧。在业内人士看来，除了跟房地产市场大环境有关外，四季度还是房企拿地的淡季。

南京、南昌热度一般，成都、合肥个别地块热

11月25日，南京举行取消土地限价后的首场土拍，9宗涉宅地块全部以底价成交，总成交价55.07亿元。

据了解，南京该批次地块并未设置最高限价。土地出让公告显示，当两个或两个以上竞买人竞买同一地块，竞价最高者为竞得人。也就是说，南京不再有摇号环节。

对于此次土拍结果，同策研究院研究总监宋红卫表示，南京此次土拍符合市场预期。四季度是房企拿地的淡季，由于房企集中力量回笼现金，应对年底债务到期和经营性支出，因此现金流充裕能拿地的企业不多。在当前市场形势下，去化压力较大，房企拿地积极性不高，除非地块非常优质。

目前，取消土地限价，恢复“价高者得”，已经成为趋势。来自中指研究院的监测数据显示，目前已经有广州、成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州等城市取消了土地限价。

除了南京外，成都、南昌、厦门、合肥、济南等城市也都进行了地价最高限制取消后的首场竞拍。

11月15日，成都出让7宗涉宅地块，首次取消限地价，企业参拍较为积极。场次一有20余家企业报名，场次二有10余家企业报名。结果显示，4宗地块底价成交，3宗溢价成交，其中2宗地块溢价率超过15%，分别位于成华区万年场、青羊区外光华，由越秀、华润置地分别以16.8%、30%的溢价率竞得。

个别地块竞拍升温的还有合肥和济南。11月2日，合肥调整土拍规则后首次挂牌出让5宗地块，除1宗安置房用地底价成交以及1宗租赁住房用地微溢价成交外，其他3宗地块均溢价成交，其中有两宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%。

此前的10月30日，济南也迎来了取消地价上限后的首次土拍，共出让11宗土地，最终4宗地块溢价成交，7宗地块底价成交。其中，有两宗地块竞价轮次均超过230轮，溢价率均超50%。

不过，11月14日南昌举行取消地价上限的首次土地出让，反响一般。据中指研究院统计，此次南昌出让6宗涉宅用地，总成交价10.81亿元，其中高新区地块以7%的溢价率成交，青云谱、东湖区各有1宗地块底价成交，剩余3宗地块流拍。

销售市场及年底淡季节点，导致房企拿地热情低

整体来看，年底的土地市场，热度一般。具体来看，不同城市、不同区域、不同地块仍在分化。

宋红卫认为，在因城施策背景下，国家建议地方城市取消土拍限价限制，是有一个总体判断的。在整体趋势向下，即便取消了土拍限价以及预售指导价限价，市场也不会出现大幅波动，政策的目的是来稳住房地产市场。可以看到，取消限价之后市场没有反弹，这在政策预期之内，但市场的止跌或者是信心修复，不及市场预期。

而土地市场整体热度一般的原因，与房地产市场大环境以及年底的节点有关。在宋红卫看来，9月份，新政频出后，部分城市可能有一个小阶段的集中释放，10月份之后又回归常态。这个背景下，土拍市场也不会迎来很大的改观。

此外，四季度也是一个特殊的时间节点。“年底了，工程款要结了，到期的债务要还了，要给员工发工资、发年终奖了，这是房企集中支付的一个时间点，且四季度历来都是房企销售的节点，在拿地方面则是淡季。所以在这种情形下，进一步凸显了土拍市场的清淡。”宋红卫如是说。

对于土地市场分化，宋红卫表示：“只是点状的个别地块，也就是很优质的地块，不管在任何时间、任何阶段，无论是市场上升期还是下行期，大家都会去抢的，这种地块其实是没有时段特征的。”

对于土拍市场的走势，中指研究院分析师孟新增认为，在房企投资布局仍然审慎之下，预计优质地块普遍竞拍出高价的概率较小。另外，2023年以来，其余非核心城市或区域土拍情绪延续低迷态势，短期土拍规则调整对市场的带动效果有限。

“销售市场是土拍市场的前导性指标。只有销售市场回暖之后，土拍市场才有整体的转机，我们预判明年三季度全国市场应该会逐渐触底修复，然后逐渐稳住，土拍市场要整体出现热度的话，应该也是在明年三季度以后了。”宋红卫补充说。

新京报记者 段文平