湖北省
商品房是生活中最常见，也是最重要的大额资产之一，是百姓衣食住行中“住”的重要一环。在诸多民事纠纷中，商品房占据了较大比重。
本周，我们将分享几例案件，以帮助大家更好地理解和避免这些法律风险，以及碰到相关问题如何解决。
以下案例来源于人民法院报2023年-2024年、广东省高级人民法院2023年、湖北省高级人民法院2023年纠纷。
两个重点：①案例分享 ②问题解答
案例1：开发商原因，购房人未能取得不动产权证书，开发商承担违约责任
李某、蒋某于2018年11月从安徽某置业公司开发的小区购买一套商品房，按照合同约定支付了全部房款。置业公司于2020年4月交付了房屋。但3年过去，置业公司一直未为原告办理不动产权证。
2023年6月，李某、蒋某将安徽某置业公司诉至霍山法院，要求安徽某置业公司履行办证义务，并支付逾期交房、逾期办证违约金4.5万余元。经询问当事人，法院得知该小区面临同样情况的业主多达100多户。
裁判结果：
住建局与置业公司、银行三方共同设立监管账户，在置业公司通过债权领取190余万元案款时，将领款账户确定为指定的监管账户，用于支付百户业主办证费用。
相关普法：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（1）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
案例2：交付商品房必须取得竣工验收备案
赵某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房交付期限为2018年8月30日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件。双方签订《补充协议》将主合同约定的交付条件变更为商品房取得《单位工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》。涉案商品房于2018年5月23日取得《单位工程质量竣工验收记录》，同年8月29日办理消防验收备案，同年10月24日取得《竣工验收备案表》，次日赵某收房。赵某起诉请求判令某房地产公司支付逾期交房违约金。
裁判结果：
竣工验收备案是商品房交付使用的法定标准，《补充协议》约定的交付条件明显低于法定标准，双方仍应按《商品房买卖合同》约定的交付条件履行，故判决某房地产公司向赵某支付2018年8月31日至2018年10月25日期间的逾期交房违约金。
相关普法：
在国务院取消房地产开发项目竣工综合验收行政审批项目后，建设单位完成竣工验收备案手续是法定的竣工验收合格条件。购房人在验收商品房的过程中，除对商品房建筑本身的质量问题予以关注、查验外，有权要求开发商出示商品房《竣工验收备案表》，开发商未出示的，购房人有权拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房违约责任。
案例3：“买一楼送花园”？约定可能无效！
2020年7月，李某某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买一套一楼的商品房住宅，购房时置业顾问向其承诺买一楼住宅可以随便圈建小花园，合同签订后，李某某依约付清全部购房款。但在收房后，李某某发现所谓“小花园”是公共绿地，不能私自圈建使用。李某某认为自己购买一楼的房价高于二楼，现在又不能圈建私家小花园，遂要求房地产公司退还购房差价款。在多次协商无果后，李某某将房地产公司告到了曾都区法院。
裁判结果：
曾都区法院经审理认为，规划中的小区公共绿地应属全体业主共同共有，任何人无权单独占有使用。房地产公司置业顾问张某某与李某某就涉案房屋 “花园”的约定，其本质是通过侵害第三方利益的违法方式约定改建一个不属于李某某的花园，该约定应属无效。
相关普法：
《中华人民共和国民法典》 第二百七十四条， 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。消费者在购买一楼附带花园的商品房时，一定要了解清楚花园的规划属性，看其属于公共绿地还是专有绿地。其次，一定要认真核对合同条款，只有合同中对花园绿地有明确约定的前提下，在收房时没有花园，才可以要求房地产公司承担违约责任。
案例4：购房人可以因非主体结构性瑕疵主张退房
2019年7月，闫某与阜阳某地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定闫某购买该公司销售的某小区商品房一套。闫某向该公司支付首付款36万元，剩余30万元采用按揭贷款的方式支付。2020年底，闫某开始对新房进行装修。装修过程中，经装修人员提醒，闫某发现房屋主卧窗户上方横梁存在质量问题，与阜阳某地产公司协商无果后，向颍东区法院提起诉讼。经鉴定，涉案房屋主卧横梁混凝土强度推定值为25.9MPa，设计强度等级为C30，箍筋间距偏差较大，施工质量偏差及缺陷对该结构构件可靠性有影响，应进行加固处理。
裁判结果：
阜阳某地产公司向原告交付的房屋主体结构质量经鉴定确属不合格，已构成根本违约，闫某享有合同解除权。对于闫某与某银行签订的《住房公积金借款合同》，因商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同的目的无法实现，应予一并解除。上述合同解除后，阜阳某地产公司应将购房首付款、已支付的贷款本金及利息返还闫某，将剩余贷款本金返还给银行，同时还应赔偿闫某包括装修损失等在内的各项合理损失。
相关普法：
根据我国相关法律规定，房屋存在的质量问题大致分为三种情形：一是房屋主体结构质量不合格，购房人有权拒收、解除合同并要求赔偿损失；二是房屋存在严重质量问题严重影响正常居住使用，购房人有权解除合同并要求赔偿损失；三是房屋存在一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担保修期内的修复责任。
案例5：同居期间买的房，分手后该如何分割
李某与孙某于2013年相识后确认男女朋友关系。2015年5月，孙某作为买受人与房产开发公司签订商品房买卖合同，购买某小区房屋、储藏室及车库，房产总价为130万元。李某支付首付款78万元，剩余房款52万元以孙某名义办理贷款，由孙某负责偿还，上述房产不动产权登记至孙某个人名下。开发商交房后双方对该房产进行装修并共同居住生活。2019年6月，李某与孙某感情出现裂痕后不再同居，二人共有的房产由孙某继续占有使用。李某主张该房产属于自己的个人财产，只是登记在孙某名下，要求孙某归还房产。孙某主张该房产属于其个人所有，自己向李某借款用于支付首付款，因此拒绝返还，双方协商未果，遂诉至法院。
裁判结果：
最终法院判决，房屋由女方孙某所有，孙某按照李某在总房款中的出资比例、该房屋市值等确定的数额向李某支付相应款项。
相关普法：
根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》的规定，解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。如分割同居期间的房产，可参照双方购房时的约定，没有约定的，以双方购房时的出资比例来确定各自份额，然后按比例进行分配。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条的规定，本案发生在民法典颁布之前，应当适用当时的法律规定。
此外，还有一些询问率较高的问题，小易在这里一并分享。
1、开发商未取得商品房预售许可证明，双方订立的合同无效吗？
答：是的。商品房预售许可证明由国家部门颁发，是经备案允许销售房地产的必经手续。在未取得该证明的情况下，开发商与购房人签订的商品房预售合同或商品房买卖合同，均认定无效，但在起诉前取得该证明的，可以认定有效。
2、交了定金，不符合购房政策，可以主张开发商退还吗？
答：如果购房人明知或理应知道自身不符合购房政策，仍交付定金，此时，因自身存在过错导致不能订立商品房买卖合同，开发商可以不予退还；
如果购房人受到开发商误导或开发商承诺其符合购房政策的情况下，开发商应退还定金。
3、房屋登记事项记载于不动产登记簿，但尚未颁发权属证书，是否产生法律效力？
答：登记事项一旦记载于不动产登记簿，便产生法律效力，是否颁发权属证书并不影响房屋登记产生法律效力。
4、因买受人原因导致商品房预售合同解除，开发商已缴税款是否应由买受人承担？
答：纳税义务是法定纳税人的法定义务，这种义务不能转让。商品房预售合同解除的，相应的税款应由开发商请求税务机关予以退回。如果该税款未退回，由于合同双方当事人并无就该项费用作出明确约定，这部分费用不能由买受人承担，而应由纳税义务人开发商承担。
5、共有房屋买卖，如何列当事人？
全体共有人作为出卖人在房屋买卖合同中签字或部分共有人作为出卖人暨其他共有人的代理人在房屋买卖合同中签字的，全体共有人均应为合同当事人，应作为共同原告或共同被告参加诉讼。
部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同，如买受人诉请解除合同的，因案件处理结果一般与他人无关，其他共有人可不列为第三人参与诉讼，如诉请继续履行合同的，案件处理结果与其他人相关，应将其他共有人列为第三人参与诉讼。
6、当事人能否以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
7、商品房买卖合同被确认无效，可以请求解除银行贷款合同吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
无论是共同买房人的权益划分，还是买房过程中与开发商的纠纷，都应在维护自己权益的过程中，依法依规行事，同时要注意保留好相关证据，以便在必要时提供有力的支持。
本稿件仅供参考，不构成法律意见。所述案例来自人民法院报、广东省高级人民法院、湖北省高级人民法院，我们不对案例的真实性和准确性承担责任。在处理纠纷时，请务必资咨询专业律师的意见，以确保您的合法权益得到保护。
本文来源：网易房产武汉
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