沪深先后挥别7090政策，从刚需时代转向改善时代？

2006年，建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，其中要求商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。该标准被业内称为“7090政策”。

近期，上海、深圳先后官宣取消“7090”政策，未来新房地块出让时不再有面积限制，可以随意做大房子了。

01.

更适应市场的需求

面积小、总价低曾经是小三房的优势，但小三房往往通过牺牲一个或多个空间的使用功能才能增加房间数量，空间紧凑，居住体验并不好。

随着“房住不炒”下居住属性的回归，购房者观念转变，从基本的“居住需求”转向了“舒适需求”。过去几年，改善需求不断增多，有限的大户型产品供给难以满足购房者的需求。

此次对“中小套型住宅设计建设标准”的调整，是对“加快构建房地产发展新模式，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”的响应，落实对提供高品质住房供给的明确要求。

因此7090政策的取消，预示着深圳、上海等一线城市将改变新房结构，主要面向从90平方以下的刚需变为改善型需求，加速“大室所趋”的步伐，大户型和豪宅产品的供应将会增加。

相关机构表示，这也是后续各地要密切关注的新动向，尤其是要和改善型住房需求、高品质住宅供给等工作进行结合。

深沪解绑7090，一定程度照见武汉的购房主力市场，新楼盘中，中小套面积将放大，迎合改善需求，大户型占比相应得到提升。

随着有一批人完成商品房的首次置业，如今家庭生命周期发生变化：人口多样化、需求多样化，传统的粗放空间无法满足个性需求完全不同的群体同时使用。而对于这类有条件有意向“以旧换新”的家庭来说，需要更多的大户型来承载。

02.

溢价有望得到缓解

在过去几年严格的7090政策下，因为70%都是99㎡的户型，所以市场上的大户型比较偏少，注定定价会高，大家往往会因为要付出比均价高5%~10%的溢价，来换取更大的面积。

但现在，中小套比例下降，大户型供应量显性增加，供求关系得以缓和，溢价不会太凶猛，定价有望下降。

03.

产品设计思路更多

武汉很多老小区早前受7090辐射影响，90㎡以下两房格外多，100㎡三房随处可见，大多户型阳台不大，客厅让步于卧室，社交空间小，采光日照不足，有的户型会因为第三个北向次卧比较小而诟病。

且开发商在产品端发挥空间比较小，导致市场同质化比较严重。

而现在大户型前景比较明朗，三房面积可以提上120㎡甚至160㎡，开发商可以更好地依据区域的消费能力，针对业主的需求去定制不同面积段的三房户型。

空间规划方面，是采用大厅小房，还是小厅大房，是采用大三房，还是3+1房，可以各自有自己的精彩发挥，避免了一定的同质化竞争，也能满足更多的居住需求。

04.

居住舒适度更高

如果未来大户型成主流，居住舒适度显然会大大提升。

首先，曾经的2梯4户、2梯6户会逐渐被2梯2户取代，约等于专梯专户的体验感，减少了电梯等待时长，避免了轿厢拥挤等问题。

其次，户型会更加扁平化，趋向南向3开间，或者4开间，大面宽、大景宽、大尺度，采光性更好，室内更加明亮。

再就是如前文所言，不必再需要通过牺牲一个或多个空间的使用功能才能增加房间数量，每个区域都有足够的活动空间。

落位到市场。

武汉楼市已经有一批优质的改善大户型正在热销中，充分从居住角度考量了景观视野、居住动线、舒适度、生活感，满足了改善型置业人群对居住空间的需求。 

①城投·禧园热销建面约105㎡/135㎡两种三房产品，风格各异，前者适合想置换三房但预算有限的家庭，面积虽然较后者略小一点，但体验感一点也不差，南向三开间，采光十分充沛。135㎡户型适合互动较多或者是有个人兴趣爱好的家庭，客厅增加了一个“X”空间，可以随心打造开发式书房、儿童娱乐空间等，实现更丰富生活场景的打造，给足情感交流空间。

▲户型图

②霸榜江岸区网签TOP1的龙湖清能天曜，人气产品建面约132㎡户型，做了一个将近约50㎡的LDK方厅，将客厅、餐厅、厨房、阳台相互融合、连接成为一个足够开阔的整体，营造出一种尊贵奢华的人居环境、大宅的风范，同样也是带了一个X空间，不只承载传统意义上的家庭居住功能，亦可满足不同的兴趣爱好和社交需求。约6.8米宽敞跑道式阳台，超大采光。

▲户型图

▲户型图

“7090政策”的松绑，在一定程度上可以更好的满足购房者对大户型的需求，推动市场更好的达到供求平衡，并且能够鼓励开发商带来更好的产品，让大家能住上更宽敞的面积。

一个改善型的时代已经来临，希望开发商们能够创造出丰富的产品，在户型尺度上和功能空间上都做更进一步的提升，以跟上政策下的新市场。

本文非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。