楼市晚高峰 2025年5月8日

一、武汉楼市动态

新房成交结构分化，核心区域领跑市场

5 月 7 日，全市新建商品房网签 355 套，成交面积 4.15 万平方米。江岸区以 67 套位居榜首，武昌区、江汉区分别成交 53 套、47 套。商品住房成交 315 套，占比 88.7%，其中江岸区单区贡献 66 套，武昌区 53 套，江汉区 47 套。从价格看，武昌中北路准四代新盘保利沙湖嘉瑞备案均价约 36000 元 / 平，光谷中心城驿山高尔夫观岭备案均价 22901 元 /㎡，均创下区域新高。

二手房市场呈现结构性上涨

尽管全市二手房均价环比微跌 0.14%，但核心区改善型房源受追捧。武昌烽火平安别墅、万达九号公馆等小区 5 月房价环比上涨 18%-20%，部分房源成交周期缩短至 15 天。政策刺激下，“以旧换新” 业务量激增，武汉计划年内收购 3000 套二手房转为保障房，带动武昌、江岸等区域二手房挂牌量环比增长35%。

房企加速布局，产业链协同效应增强

5 月 7 日，科大讯飞华中总部基地在武汉经开区车谷资本岛建成，计划 6 月进驻，将整合湖北地区人工智能业务，为智慧社区建设注入新动能。同日，武汉建工集团与中信银行武汉分行签署战略合作协议，双方将在综合授信、绿色建筑等领域展开合作，助力城市更新项目落地。

二、国内楼市动态

一线城市政策微调，市场分化明显

北京、上海、深圳等核心城市政策边际宽松。北京自 5 月 8 日起执行新公积金利率，首套 5 年以上利率降至 2.6%，存量贷款 2026 年 1 月 1 日起调整。上海 5 月新房均价环比微跌 0.3%，但部分热门项目触发积分售罄，如徐汇滨江某楼盘临时加推房源。深圳五一期间新房认购 826 套，同比增长 23.89%，龙华鹏宸云筑项目开盘去化率达 92%，“以旧换新” 政策带动二手房交易活跃。

房企融资环境改善，拿地意愿回升

中指研究院数据显示，2025 年前 4 月 TOP100 房企拿地总额 3608 亿元，同比增长 26.6%，绿城中国、中国金茂、保利发展位列新增货值前三。杭州、成都等热点城市土拍溢价率回升，杭州萧山城区地块引发房企争抢，溢价率达 22.4%。金融监管总局推动城市房地产融资协调机制扩围，白名单贷款增至 6.7 万亿元，支持 1600 万套住宅交付。

绿色建筑与城市更新提速

住建部明确 2025 年老旧小区改造覆盖 22 万个，城中村改造扩围至 300个城市，新增 100 万套危旧房改造。武汉、广州等城市加速推进 “以旧换新”，武汉计划收购 3000 套二手房转为保障房，广州黄埔区旧改项目引入装配式建筑技术，工期缩短 30%。绿色金融支持政策同步发力，央行设立 2000 亿元保交楼专项借款，优先支持绿色建筑项目。

三、行业发展动态

品质革命与政策转型并行

房地产税试点扩容预期升温

尽管近期无新政出台，但财政部等四部门近期召开房地产税改革试点座谈会，释放政策信号。上海、重庆试点经验显示，房产税对抑制投机性需求效果显著，如上海试点后高端住宅成交占比下降 12 个百分点。专家建议，新一轮试点可能扩大至杭州、南京等热点城市，采用 “宽税基、低税率” 模式。

绿色建筑与城市更新提速

住建部明确 2025 年老旧小区改造覆盖 22 万个，城中村改造扩围至 300 个城市，新增 100 万套危旧房改造。武汉、广州等城市加速推进 “以旧换新”，广州黄埔区旧改项目引入装配式建筑技术，工期缩短 30%。绿色金融支持政策同步发力，央行设立 2000 亿元保交楼专项借款，优先支持绿色建筑项目。

市场展望：政策托底与分化并存

短期来看，降息降准叠加地方政策优化，全国楼市有望延续弱修复行情，核心城市房价预计上涨 3%-5%，三四线城市仍面临调整压力。中长期需关注房地产税立法进展、房企债务化解及保障房体系建设。购房者可把握利率低点，优先选择核心区现房或地铁盘；房企应加速产品迭代，布局绿色建筑与智慧社区，以应对行业深度转型。