楼市晚高峰|2025年5月22日

一、武汉楼市动态

二手房价格分化显著，公积金政策优化

1、二手房市场价格分化加剧

5月21日数据显示，武昌区核心板块二手房价格呈现结构性分化。世茂云锦瑰海园以18.58%的环比降幅位居全市首位，单价降至9134元/平方米，主要受房龄较长、周边次新房供应增加影响。而同为武昌区的金鑫御江名苑、梅家山公寓等品质小区价格相对稳定，环比跌幅控制在2%-3%。全市二手住宅总体挂牌价格为15112.08元/平，环比下跌1.12%，但东湖高新区、汉阳区等产业聚集区的次新房源去化周期缩短至12个月以内，反映出市场对核心资产的偏好。值得注意的是，部分老旧社区如雅丰园小区（9013元/平）、博学仕府（11866元/平）等价格回调幅度超过5%，与优质资产形成鲜明对比。

2、公积金政策优化提振改善需求

5月21日，武汉市住房公积金管理中心发布新政，将第二套个人住房公积金贷款最高额度从100万元提高至120万元，与首套房保持一致。同时，允许“由租转购”缴存职工将租房提取额合并纳入缴存余额计算贷款额度，进一步降低改善型购房门槛。以一对缴存基数合计1.2万元的夫妻为例，通过合并租房提取记录，可将贷款额度从80万元提升至100万元，相当于额外获得20万元购房资金支持。政策实施首日，全市公积金贷款咨询量激增40%，东湖高新区、武昌区等改善型需求集中区域的咨询占比超过60%。

二、国内楼市动态

公积金政策扩容与贷款期限延长，释放多元购房需求

1、多地公积金政策向灵活就业群体扩容

5月22日，上海市住房公积金管理中心宣布将个体工商户、自由职业者等灵活就业人员纳入缴存范围，允许其以个人身份缴存公积金，并享受与在职职工同等的贷款权益。沈阳、杭州等城市同步跟进，灵活就业人员缴存基数可在当地社会平均工资的60%-300%之间自主选择，缴存比例为10%-24%。以月收入8000元的自由职业者为例，每月最低缴存800元，连续缴存6个月后即可申请最高50万元的公积金贷款。这一政策直接覆盖全国超2亿灵活就业人群，预计将拉动新增购房需求约5000亿元。

2、贷款期限延长缓解长期还款压力

北京、西安、昆明等城市近期同步调整公积金贷款政策，将贷款到期年龄上限普遍延长至男性68岁、女性63岁，与国家渐进式延迟退休政策协同适配。以一位55岁男性购房者为例，贷款期限可从原本的15年延长至13年，月供压力降低约18%。武汉、成都等地则通过“父母子女接力贷”模式，允许子女作为共同还款人，进一步拉长贷款期限。数据显示，政策实施后，45岁以上购房者贷款申请量环比增长25%，其中改善型购房占比超过70%。

3、房企融资与战略调整并行

5月21日，万科发布公告称，已与深铁集团签署不超过42亿元的借款合同，并以不超过60亿元的万物云股票作为质押物，质押率为70%，旨在缓解流动性压力。同日，绿地控股公告称，张蕴因达到法定退休年龄，不再担任公司董事、执行总裁职务，标志着头部房企人事调整进入常态化阶段。此外，建发房产、招商蛇口等企业通过区域合并、城市公司整合等方式优化资源配置，强化总部对重点市场的直接管控，反映出行业在投资决策上更趋谨慎。

三、行业发展动态

建材价格企稳与金融产品创新，助力市场回暖

1、建材价格区域性分化态势持续

5月21日，全国水泥价格在经历前期下跌后出现企稳迹象。杭州P.O42.5水泥交易指导价为363元/吨，环比持平，但同比下跌5.22%。上海、江苏等地因需求疲软继续下探，累计跌幅达到60-70元/吨，而江西宜春、新余地区则因基建项目集中开工，价格通知上涨。钢材市场方面，5月21日上海、杭州等地H型钢价格小幅波动，200*100规格H型钢价格在3200-3230元/吨区间震荡，较前一日下跌30元/吨。业内分析认为，建材价格分化反映出不同区域房地产与基建投资的冷热不均，武汉等华中地区因城市更新项目密集，建材需求相对稳定。

2、金融机构推出灵活房贷产品

5月22日，工商银行宣布推出“安居贷”产品，针对购房者提供更低首付比例和灵活还款方式。该产品允许借款人根据自身现金流情况，在贷款初期选择较低的还款额，后期逐步增加，以缓解购房初期的资金压力。同时，建设银行同步下调个人消费贷款利率0.4个百分点至3.6%，并对汽车贷款利率进行优惠，进一步释放居民消费潜力。此外，部分城市通过公积金政策优化支持住房消费，如哈尔滨市推出家装消费品补贴政策，对购买16类建材产品的消费者给予15%-20%的补贴，单笔最高2000元，累计最高1.5万元。