楼市晚高峰|2025年11月6日

一、武汉楼市动态

1、11月5日新建商品房网签数据

根据武汉市住房和城市更新局官网数据统计，昨日武汉新建商品房网签备案438套，网签面积达45255.55平方米。江夏区排首位网签108套，网签面积为11460.17平方米。商品住房方面，当日网签399套，网签面积40427.94平方米；写字楼网签21套，网签面积1531.01平方米；商业网签16套，网签面积1549.61平方米。

2、城市更新理念升级从“拆旧建新”到“精雕细琢”

武汉市发改委今日发布城市更新实践方案，确立“系统布局、功能优化”的发展路径。政策摒弃零散“盆景式”更新，推行片区化改造模式，汉正街新安九如片区、关山大道创新发展带等重点项目率先试点。其中关山大道片区将构建“楼上创业，楼下生活”生态，推动创新要素与物理空间深度融合。

在治理方式上，依托“城市大脑”实现智慧更新，297架无人机实时监测更新区域动态，提前化解交通、环境等潜在问题。生态修复成为更新重要内容，青山江滩等工业遗迹改造项目已实现绿化率80%，年碳汇量达724吨。政策明确城市更新不得大拆大建，历史街巷肌理保护率需达100%。

二、国内楼市动态

1、广州激活商办存量联动银发经济发展

广州市印发《提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，11月6日召开政策解读会，推出商办存量盘活专项举措。政策明确三类盘活路径：空置率超20%的商办物业可改建为保障房；1万平方米以上闲置空间优先引入康养机构；自持住房可按规定转为可售住房。

养老地产成为转型重点，广州番禺区已将2处闲置写字楼改造为康养社区，设置床位500张，配套医疗、康复等设施，租金仅为市场价的70%。政策给予运营企业三年税费减免，吸引15家专业机构参与投标。

土地供应机制同步创新，建立“商办空置率与新增供地”挂钩机制，天河区等核心区域因空置率低于15%，2026年商服用地供应将增加10%；白云区等空置率超25%区域，供地计划缩减30%。

广东省住房政策研究中心数据显示，广州商办空置率已连续8个月下降，政策落地后预计每年可盘活存量超300万平方米，同时带动养老产业新增投资50亿元。

2、重庆探索存量用地转换产业地产迎来发展新机

《重庆市要素市场化配置综合改革试点行动方案（公开征求意见稿）》发布，11月6日进入政策解读阶段，其中存量用地盘活政策引发行业高度关注。方案创新性提出“2.5级临时利用”机制，允许企业对闲置土地进行短期公共服务配套建设。

用地功能转换实现重大突破：符合条件的存量商业办公用地可申请转换为产业、养老等用地，按新用途协议补缴土地价款。工业、仓储、科研用地之间可自由转换，无需重新招拍挂。重庆两江新区已试点将3宗闲置商业用地转为科创园区，引入企业23家，预计年产值超15亿元。

针对工业遗存活化，政策鼓励采用“保留原貌+功能更新”模式，重庆九龙坡区老厂房改造项目已纳入试点，将打造集文创、会展于一体的特色园区。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，重庆模式为存量城市提供了“低成本、高效率”的更新路径，预计年内将有10余个城市跟进。

三、行业发展动态

1、“好房子”标准全国统一绿色建材成硬性要求

住建部在政策吹风会上正式发布《住宅项目品质提升技术导则》，明确“好房子”九大标准，标志着房地产从“规模扩张”向“质量竞争”转型。导则要求2026年起新开工项目绿色建材使用率不低于80%，智慧安防、适老化设施成为标配。

地方层面已快速响应，上海、南京11月推出的改善型项目中，120-144平方米户型占比超60%，半数以上达到二星级绿色建筑标准，开盘去化率普遍超80%。深圳对购买绿色建筑住房的多孩家庭，公积金贷款额度可上浮20%，最高达216万元。

建材行业迎来政策红利，工信部同步出台配套措施，对绿色建材生产企业给予增值税减免，鼓励房企与建材企业建立长期合作机制。龙湖集团已与东方雨虹等企业签订战略协议，2026年绿色建材采购占比将达90%。

品质提升还延伸至物业服务，住建部要求2025年底前建立物业服务质量评价体系，业主满意度纳入房企信用评级。北京、上海已试点“物业+养老”服务模式，120余个小区实现助餐、家政等上门服务。

2、中央部委释放政策组合拳构建房地产发展新模式

中央部委密集释放政策信号，以“稳预期、调结构、提品质”为核心的转型举措正式落地。据住建部当日披露，“十五五”规划明确的房地产高质量发展路径已进入实施阶段，多部门将协同推进需求端激活、供给端优化、风险化解三大工程。

需求端方面，一线城市限购松绑呈现“梯度突破”特征：北京、上海、深圳实行“外环外不限购”政策，上海青浦区创新推出人才购房绿色通道，非户籍人才社保未满1年即可申报购房资格。信贷政策同步升级，上海、深圳取消房贷利率首套二套区分，二套房执行3.05%的首套利率标准；北京将二套房公积金贷款额度提至100万元，首付比例降至30%。

供给端则加速“双轨并行”转型，深圳修订非居住房屋改建保障房政策，放宽权属要求并将认定权限下放区级政府，预计年内可盘活闲置商办用房超200万平方米。土地供应实施“减量提质”策略，全国住宅用地计划供应量同比下降20%，二线城市降幅达30%，有效缓解供需失衡压力。

风险防控领域，房企“白名单”融资机制进一步扩容，新增20余家房企纳入融资支持范围，债转股、资产处置等风险化解手段全面推广。截至11月6日，全国保交楼项目复工率已达98%，较三季度提升5个百分点。